取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)房貸最低首付款比例和公積金貸款利率、擬設(shè)立保障性住房再貸款……近期，多部門出臺(tái)新一輪穩(wěn)樓市重磅“組合拳”，多地也積極響應(yīng)公布相關(guān)政策。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，多部門持續(xù)發(fā)力優(yōu)化調(diào)整政策措施，釋放穩(wěn)樓市加力信號(hào)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化，更好地滿足居民合理購房需求。
5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。同時(shí)，中國人民銀行宣布，取消全國首套房、二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，并于5月18日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。
政策發(fā)布后，多地積極跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)政策，宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有湖南、南京、上海、北京、深圳等11地先后宣布下調(diào)住房公積金貸款利率。例如，北京住房公積金管理中心18日發(fā)布《北京住房公積金管理中心關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的公告》，提到“2024年5月18日（含）之后新發(fā)放的貸款，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%”。
“此次針對(duì)首付比例、房貸利率的調(diào)整，體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，政策調(diào)整后首付比例、房貸利率均將處于歷史低點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意愿。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。
據(jù)了解，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制落地以來，多地因城施策，下調(diào)或取消首套房貸利率下限。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至3月末，全國343個(gè)城市（地級(jí)及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限。業(yè)內(nèi)人士表示，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴(kuò)展至二套房，預(yù)計(jì)將有更多城市下調(diào)房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調(diào)空間也有望打開。
在降低居民購房門檻、提振住房消費(fèi)的同時(shí)，扎實(shí)推進(jìn)保交房和消化存量商品房也是接下來房地產(chǎn)工作重要發(fā)力點(diǎn)之一。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在17日下午舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，要打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。
“推動(dòng)消化存量商品住房，城市政府堅(jiān)持‘以需定購’，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。”董建國表示，同時(shí)要妥善處置盤活存量土地。
“這也是為消化存量在售新房，紓困資金鏈、減輕債務(wù)壓力，從而更好地落實(shí)開發(fā)商保交房的主體責(zé)任。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，是房地產(chǎn)管理新模式、長效機(jī)制，也是推進(jìn)保交房最重要的抓手。“具體來說，以建立項(xiàng)目‘白名單’為契機(jī)，強(qiáng)化住建部門和金融部門合作，盡可能推動(dòng)更多項(xiàng)目向合規(guī)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目‘應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)’‘應(yīng)貸盡貸’。”
此次中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場(chǎng)高度關(guān)注。據(jù)介紹，保障性住房再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對(duì)象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
“作為新創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，保障性住房再貸款按照‘政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作’的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵(lì)21家全國性銀行機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房用作配售型或配租型保障性住房。”中國人民銀行副行長陶玲介紹說。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新工具對(duì)于房企庫存房源的收儲(chǔ)和去化、更好滿足保障房建設(shè)等具有積極作用，有助于加快推進(jìn)“以購代建”工作。
展望未來，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化、供求關(guān)系和長期趨勢(shì)的變化，由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的改造、消化和增量上的提質(zhì)、優(yōu)化相結(jié)合。
“保障性住房、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施等三大重點(diǎn)工程建設(shè)將和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整結(jié)合，預(yù)計(jì)將成為推動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新抓手。”龐溟說。（記者 陳涵旸）
